Რა არის უძრავი ქონება?

უძრავ ნივთებს მიეკუთვნება მიწის ნაკვეთი მასში არსებული წიაღისეულით, მიწაზე აღმოცენებული მცენარეები, ასევე, შენობა-ნაგებობანი, რომლებიც მყარად დგანან მიწაზე.

უძრავ ნივთზე უფლების წარმოშობის საფუძველია:

• ნასყიდობის ხელშეკრულება;
• ჩუქების ხელშეკრულება;
• გაცვლის ხელშეკრულება;
• პრივატიზება;
• სამკვიდრო მოწმობა;
• მიწის ნაკვეთზე (ნაკვეთებზე, მასზე არსებულ შენობა-ნაგებობებზე) საკუთრების უფლების აღიარება და სხვ.

უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციას ახორციელებს საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ტერიტორიული სარეგისტრაციო სამსახური.

უძრავი ქონების Რეგისტრაციისთვის საჭირო საბუთები

• განცხადება;
• განმცხადებლის პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის (პირადობის მოწმობის, პასპორტის, ბინადრობის მოწმობის ან სხვ.) ასლი;
• უფლების დამადასტურებელი საბუთი, (ნასყიდობის ხელშეკრულება, ჩუქების ხელშეკრულება, გაცვლის ხელშეკრულება, პრივატიზება, სამკვიდრო მოწმობა, მიწის ნაკვეთზე (ნაკვეთებზე, მასზე არსებულ შენობა-ნაგებობებზე) საკუთრების უფლების აღიარების შემთხვევაში, სათანადო კომისიის მიერ მიღებული ადმინისტრაციული აქტი, ტექნიკური აღრიცხვის არქივის მიერ გაცემული ცნობა-დახასიათება, საინვენტარიზაციო გეგმა და სხვ.);
• საკადასტრო აზომვითი ნახაზი;
• სარეგისტრაციო მომსახურების საფასურის გადახდის დამადასტურებელი ქვითარი;
• საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს მიერ ჩატარებული პრივატიზების შემთხვევაში შესაბამისი ტერიტორიული ორგანოს მიერ გაცემული მიწისა და სხვა უძრავი ქონების (პირდაპირი მიყიდვის, სპეციალური ან ღია აუქციონის ფორმით) შეძენის დამადასტურებელი ოქმი და სხვ.

განცხადებას ასევე შეიძლება დაერთოს სხვა დოკუმენტებიც, რომლებსაც საკითხის გადაწყვეტისათვის შეიძლება გარკვეული მნიშვნელობა ჰქონდეთ.

უძრავ ნივთზე უფლების წარმოშობისათვის აუცილებელია ხელშეკრულების წერილობითი ფორმის დაცვა, რომელზეც მხარეთა მიერ გაკეთებული ხელმოწერის ნამდვილობას ამოწმებს საჯარო რეესტრის შესაბამისი სარეგისტრაციო სამსახურის უფლებამოსილი პირი ან ნოტარიუსი, და წერილობითი ხელშეკრულების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.

მიწის ნაკვეთისა და სხვა უძრავი ქონების გამყიდველს ეკისრება ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისა და ამისათვის საჭირო საბუთების წარდგენის ხარჯები.

მხარეებს შეუძლიათ ურთიერთშეთანხმებით შეცვალონ ზემოთაღნიშნული პირობა.

უძრავი ქონების გაქირავება: რა უნდა ვიცოდეთ?

ქირავნობის მხარეები არიან გამქირავებელი და დამქირავებელი, ისინი შეიძლება იყვნენ, როგორც ფიზიკური, ისე იურიდიული პირები

გამქირავებელი არის პირი, რომელსაც გააჩნია ნივთის განკარგვის უფლება: მესაკუთრე, დამქირავებელი (ქვექირავნობის უფლება) და სხვა ნებისმიერი პირი, რომელსაც გააჩნია ნივთის განკარგვის უფლებამოსილება, კანონის ძალით ან მესაკუთრისგან.

დამქირავებელი შეიძლება იყოს ნებისმიერი იურიდიული/ფიზიკური პირი

ქირავნობის ობიექტია, როგორც უძრავი (მაგ: ბინა), ისე მოძრავი (მაგ: ავტომობილი) ნივთი, ოღონდ აღნიშნული ნივთი არ უნდა იყოს გვაროვნული, ანუ ისეთი ნივთი, რომელიც არ გამოირჩევა ინდივიდუალური მახასიათებლებით და რომელიც სამოქალაქო ბრუნვაში განუსაზღვრელი რაოდენობისაა (მაგ: არ შეიძლება ქირავნობის საგანი იყოს პროდუქტი, საწვავი და ა.შ.).

სარგებლობაში გადაცემა

გამქირავებელი ქირავნობის საგანს გადასცემს დამქირავებელს სარგებლობაში, შესაბამისად დამქირავებელს წარმოეშობა მფლობელობისა და სარგებლობის უფლება ქირავნობის საგანზე.

ქირავნობის ვადა

დაუშვებელია ქირავნობის დადება მუდმივი ვადით, რადგან ასეთ შემთხვევაში ფაქტობრივად დაიკარგება ქირავნობის საგანზე მესაკუთრის საკუთრების უფლება, ამდენად ასეთი პირობა იქნება ბათილი, ხოლო თუ ქირავნობის ვადა საერთოდ არ არის განსაზღვრული, მხარეები უფლებამოსილნი არიან მოშალონ ქირავნობის ხელშეკრულება ნებისმიერ დროს (იურიდიულ პირთან 1 წელზე მეტი ვადით დადებული ქირავნობის ხელშეკრულება უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში).

ქირა 

ქირავნობა სასყიდლიანია, დამქირავებელი ვალდებულია გადაუხადოს გამქირავებელს დაქირავებული ქონების ქირა ნივთის სარგებლობისათვის. გადახდის რიცხვი დგინდება მხარების შეთანხმების საფუძველზე.

ქირავნობის ფორმა 

ქირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს ნებისმიერი ფორმით, როგორც წერილობითად, ისე ზეპირად.

უძრავი ქონების გაქირავება არც თუ ისე მცირე რისკებს უკავშირდება, თუმცა კანონი მათი შემცირების შესაძლებლობას გაძლევთ.

კანონის მიხედვით საცხოვრებელი ბინის გაქირავების დროს, ბინის მფლობელმა სახელმწიფოს ქირის 5% უნდა გადაუხადოს. რაც შეეხება კომერციული ფართებს, ამ დროს გადასახადი უფრო მეტია: კომერციული ფართის მფლობელმა ქირის 20% უნდა გადაიხადოს.

უმჯობესია, ქონების გაქირავებისას კონსულტაცია გაიაროთ კვალიფიციურ იურისტთან, რომელიც დაგეხმარებათ ქირავნობის ხელშეკრულების შედგენასა და საგადასახადო ვალდებულებების სწორად გაანალიზებაში. 

იურიდიული კომპანია ‘ნომოს ჯორჯია’ დაგეხმარებათ უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვასა და გაქირავებასთან დაკავშირებული სამართლებრივი და საგადასახადო პრობლემების გადაჭრაში. ჩვენი ექსპერტები მზად არიან გაგიწიონ მყისიერი და შედეგზე ორიენტირებული მომსახურება. 

კონსულტაციის დასაჯავშნათ შეავსეთ საკონტაქტო ფორმა ან მოგვწერეთ info@nomosgeorgia.com.