შესავალი: ეკონომიკური რევოლუცია და საქართველო მის ცენტრშია
წარმოიდგინეთ, რომ ფლობთ თბილისში აპარტამენტის ან საკურორტო ზონაში არსებული შენობის წილს – შეგიძლიათ ხანგრძლივი პროცედურების გარეშე გაყიდოთ თქვენი წილი ციფრულ ბაზარზე – წუთებში.
ეს არის უძრავი ქონების ტოკენიზაცია, და ეს უკვე ცვლის კაპიტალის ნაკადებს მსოფლიო ბაზარზე.
ტოკენიზებული უძრავი ქონების გლობალური ბაზარი 2033 წლისთვის 19.4 მილიარდ აშშ დოლარს მიაღწევს – ყოველწლიური იზრდება 21%-ით. საქართველო – სწრაფი ქონებრივი რეგისტრაციის სისტემით და სტრატეგიული ევრაზიული მდებარეობით – ამ ტალღაზე სერიოზული პოტენციალის მქონე ბაზარია.
რა არის უძრავი ქონების ტოკენიზაცია?
ტოკენიზაცია vs ტრადიციული საკუთრება
ტრადიციულ უძრავი ქონების შეძენაისას ინვესტორი ყიდულობს ქონებას სრულად და აღნიშნული რეგისტრირდება საქართველოს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში.
პროცესი შედარებით მარტივია – მაგრამ მოითხოვს მნიშვნელოვან კაპიტალს, მოიცავს პროცესუალურ ხარჯებს და ქმნის აქტივს, რომელიც პრაქტიკულად არალიკვიდურია მომხმარებლის პოვნამდე.
უძრავი ქონების ტოკენიზაცია ამ მოდელს ძირეულად ცვლის. ინვესტორი, ქონების პირდაპირ შეძენის ნაცვლად, იღებს ციფრულ ტოკენებს – კრიპტოგრაფიულ ერთეულებს, რომლებიც ბლოკჩეინზეა შენახული – და წარმოადგენს ქონებაში ან მისი მფლობელი იურიდიული პირის პროპორციულ ეკონომიკურ ინტერესსა. ძირითადი უძრავი ქონება რჩება იურიდიული პირის სახელზე რეგისტრირებული; ხელი გადადის ტოკენში კოდირებულ ეკონომიკურ და მართვის უფლებაზე.
რით განსხვავდება ეს ქრაუდფანდინგისგან?
უძრავი ქონების კრაუდფანდინგის პლატფორმები აგროვებს ინვესტორთა კაპიტალს ქონების შეძენის ან განვითარებისთვის, მაგრამ ინვესტორებს ჩვეულებრივ გადაცემადობის შეზღუდული უფლებები აქვთ. ტოკენიზაცია უფრო შორს მიდის: ტოკენებით ვაჭრობა შესაძლებელია მეორადი ბაზრებზე ან ბლოკჩეინ-ბირჟებზე – ლიკვიდობის ისეთი ხარისხით, რაც კონვენციური კრაუდფანდინგს არ შეუძლია.
რით განსხვავდება REIT-სგან?
REIT (Real Estate Investment Trust) – არის რეგულირებული კოლექტიური საინვესტიციო სტრუქტურა, რომელიც კაპიტალს ანაწილებს დივერსიფიცირებულ ქონებრივ პორტფელში.
ტოკენიზაცია, პირიქით, შეიძლება გამოყენებულ იქნეს ერთ კონკრეტულ აქტივზე – ბინაზე ან/და სასტუმროს აპარტამენტზე ან/და სხვაზე – REIT-ის სტრუქტურის სარეგულაციო ბარიერების გარეშე.
სტანდარტული ტოკენიზაციის არქიტექტურა
ყველა სერიოზულ ტოკენიზაციის პროექტში ინვესტორი ფიზიკურ ქონებას პირდაპირ არ იძენს. არქიტექტურა ასეთია:
- (SPV) – ქართულ რეალობაში შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება (შპს) – ფუძდება ქონებაზე საკუთრების უფლების მოსაპოვებლად.
- დაფუძნებული იურიდიული პირის გზით მოხდება ქონებასთან დაკავშირებული ყველა ფუნქციის მართვა: ქირის შეგროვება, მართვა, გადასახადების გადახდა ან/და სხვა.
- დაფუძნებულ იურიდიულ პირი სრულად ან ნაწილობრივ იქნება ოფშორული ჰოლდინგ კომპანიის საკუთრებაში, რომლის წილები ან საწევრო ინტერესები ტოკენიზებულია და გამოშვებულია ინვესტორებისთვის ციფრული ტოკენების სახით.
- გონიერი კონტრაქტები
ქართული კანონმდებლობის თავისებურებანი
საქართველოში ჯერ არ არსებობს უძრავი ქონების ციფრული ტოკენიზაციის მომწესრიგებელი სპეციფიკური სამართლებრივი ჩარჩო. ეს ნიშნავს, რომ მიუხედავად საკორპორაციო და სამოქალაქო სამართლით დადგენილი ნორმებისა, ტოკენების სარეგულაციო კლასიფიკაცია, გონიერი კონტრაქტების სამართლებრივი აღსრულება და ინვესტორთა დაცვის სპეციფიკური მექანიზმები სამართლებრივად გაურკვეველი რჩება.
საგადასახადო საკითხები
ტოკენიზაცია საგადასახადო ვალდებულებებს არ გამორიცხავს. საქართველოს საგადასახადო კოდექსის გათვალისწინებით:
- ქირის შემოსავლის განაწილება ტოკენის მფლობელებზე შეიძლება კლასიფიცირდეს, როგორც კომპანიის დივიდენდები.
- დაგენერირებული მოგება შესაძლოა ქართული კომპანიის წილების წარმომადგენელი ტოკენების გაყიდვაზე შეიძლება ქართულ საგადასახადო ვალდებულებას ბადებდეს – გამყიდველის რეზიდენტობისა და ორმაგი დაბეგვრის ხელშეკრულებების გათვალისწინებით.
- ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შესახებ შეთანხმებების გათვალისწინებით, ქართულ კომპანიებში წილობრივი მონაწილეობის გამომხატველი ტოკენების რეალიზაციით მიღებულმა მოგებამ შესაძლოა ასევე წარმოშვას საგადასახადო ვალდებულება საქართველოში.
დასკვნა
უძრავი ქონების ტოკენიზაცია არ არის თეორიული კონცეპტი. ეს არის მზარდი საბაზრო სეგმენტი, რომელიც გლობალურად სერიოზულ კაპიტალს იზიდავს.
ეს კი საქართველოსთვის ქმნის ტოკენიზებული უძრავი ქონების, როგორც მნიშვნელოვანი საინვესტიციო არხის, გაჩენის რეალურ პოტენციალს.
ინვესტორები თუ დეველოპერები, რომლებიც მოქმედებენ მყარი სამართლებრივი სტრუქტურისა და პროფესიული კონსულტაციის გარეშე, სერიოზული რისკების წინაშე დგანან.
NOMOS GEORGIA კონსულტაციას უწევს დეველოპერებს, ინვესტორებსა და ბლოკჩეინ-კომპანიებს უძრავი ქონების ტოკენიზაციის სრულ სპექტრში: კორპორაციული სტრუქტურირებიდან დაწყებული რეგულაციურ შესაბამისობამდე თუ საგადასახადო ოპტიმიზაციიდან და საზღვარგარეთ საინვესტიციო არქიტექტურის შენებამდე.
