მშენებლობის ნებართვა საქართველოში: სრული გზამკვლევი

ქართული სამშენებლო ბაზარი სწრაფად იცვლება. მხოლოდ დედაქალაქს, ბათუმსა თუ ქუთაისს ყოველწლიურად ასობით ახალი პროექტი ემატება. ნებისმიერ ობიექტს კი ერთი დიდი საერთო აქვს: 

ნაკვეთზე ნებართვის გარეშე დადგმულ ყოველ აგურს შესაძლოა დანგრევა ელოდებოდეს

შენობა-ნაგებობის კლასები: ვის სჭირდება ნებართვა?

„საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი” ყველა შენობა-ნაგებობას ოთხ კლასად ყოფს. კლასი განსაზღვრავს, თუ რა სახის ადმინისტრაციული ვალდებულება ეკისრება მშენებელს – მარტივი შეტყობინებიდან სავალდებულო ნებართვამდე.

I კლასი

მცირე მასშტაბის ობიექტები

60 მ²-მდე ფართობი, 5 მ-მდე სიმაღლე, ღობეები, დროებითი ნაგებობები.

მარტივი შეტყობინება

II კლასი

საშუალო სირთულის ობიექტები

ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლები, მცირე კომერციული შენობები.

ნებართვა სავალდებულოა

III კლასი

მნიშვნელოვანი ობიექტები

მრავალბინიანი კორპუსები, ოფისის ცენტრები, სასტუმროები, კომერციული კომპლექსები.

ნებართვა სავალდებულოა

მნიშვნელოვანი დათქმა

IV კლასის ობიექტები (განსაკუთრებული მნიშვნელობის ნაგებობები, მათ შორის ბირთვული და რადიაციული) ექვემდებარება დამატებით რეგულაციებს.

I კლასი: რა შეიძლება ნებართვის გარეშე?

I კლასის ობიექტები, როგორც წესი, ექვემდებარება მარტივ შეტყობინებას და არა ნებართვას. კანონი ამ ჩარჩოს ფარგლებში მოიცავს, სხვათა შორის: ლანდშაფტურ მშენებლობას, 2,2 მ-მდე ღობეებს, კონდიციონერისა და ვენტილაციის მილების მოწყობას, ფასადის სარემონტო სამუშაოებს (ფერისა და მოსაპირკეთებელი მასალის ცვლილებით), პანდუსებს შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირებისთვის.

მშენებლობის ნებართვის ეტაპები:

„სივრცის დაგეგმარების კოდექსი” და მთავრობის 2019 წლის 31 მაისის №255 დადგენილება ადგენს ნებართვის ორ-სტადიურ (ზოგ შემთხვევაში სამ-სტადიურ) სახელმძღვანელოს.

I სტადია: მიწის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები (გაპი)

პირველი სტადია მოიცავს მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების (გაპი) დამტკიცებას. თუ ნაკვეთს ფარავს განაშენიანების დეტალური გეგმა (გდგ), ეს სტადია გამოტოვებულია და მაძიებელი პირდაპირ II სტადიაზე გადადის.

ვადა: 10 სამუშაო დღე (გაგრძელება – მაქს. 3 თვე)

II სტადია: მშენებლობის ნებართვის გაცემა (ძირითადი სტადია)

მეორე სტადია მოიცავს არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებასა და ნებართვის გაცემაზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებას. სრული სანებართვო განაცხადი წარდგენილი უნდა იყოს ამ ეტაპისთვის.

ვადა: 20 სამუშაო დღე (გაგრძელება – მაქს. 20 დღე)

III სტადია

მაძიებელს უფლება აქვს, ნებართვის გაცემამდე არქიტექტურული ესკიზი (კონცეფცია) წინასწარ შეათანხმოს ორგანოსთან. კოდექსი ამ შეთანხმებას კანონიერი ნდობის საფუძვლად მიიჩნევს – ადმინისტრაციული ორგანო სავალდებულოდ ექვემდებარება მას კანონმდებლობით გათვალისწინებული გამონაკლისების გარეშე.

ვადა: 17 სამუშაო დღე · პროექტი მოქმედებს 5 წელი

გაპის 3-წლიანი ვადა – რისკი

მიწის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები (გაპი) 3 წლის ვადით მოქმედებს. ამ პერიოდის გასვლამდე II სტადიის დაწყება სავალდებულოა. ვადის გაშვებით პროცესს სრულიად თავიდან დაიწყებთ. ამიტომ ყურადსაღებია ფინანებ და დროის დაზოგვა.

ვინ გასცემს ნებართვას? უფლებამოსილი ორგანოები

ნებართვების გაცემა მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელ ორგანოს (მერს) ან მის მიერ დაფუძნებულ საჯარო სამართლის იურიდიულ პირს ეკისრება. ქ. თბილისში ეს ფუნქცია ეკუთვნის:

სსიპ ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახური

სანებართვო განაცხადი მიიღება ელექტრონულად, თბილისის მუნიციპალიტეტის ოფიციალური პორტალის მეშვეობით, რაც ქ. თბილისის საკრებულოს 2014 წლის 12 დეკემბრის №17-51 დადგენილებით  ნებადართულია.

სხვა მუნიციპალიტეტებში – ბათუმში, ქუთაისსა და სხვა ქალაქებში – ნებართვა შესაბამისი მერიის სტრუქტურული ერთეულის ან სპეციალიზებული სსიპ-ის მეშვეობით გაიცემა. ნებართვის მაძიებელი ვალდებულია პროექტის ადგილმდებარეობის მიხედვით სწორი ორგანო შეარჩიოს.

სრული სანებართვო დოკუმენტაცია

№255 დადგენილების სისტემური ანალიზი ორ საფეხურად ყოფს საჭირო დოკუმენტებს.

სტადია I: გაპის დასამტკიცებლად საჭირო დოკუმენტები

• საკადასტრო მონაცემები და ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან
• პირის საიდენტიფიკანიო დოკუმენტი (ან სათანადო რწმუნებულება)
• პირის მოთხოვნა მიწის ნაკვეთის / შენობის განვითარების თაობაზე
• ტოპოგრაფიული გეგმა (მასშტაბი 1:500 ან 1:1000)
• საკადასტრო გეგმა დადგენილი მასშტაბით (საჭიროებისამებრ – საკადასტრო რუკა)
• ამჟამინდელი მდგომარეობის ამსახველი ფოტოსურათები
• საინფორმაციო დაფის განთავსების დამადასტურებელი ფოტოსურათი
• ექსპერტის დასკვნა მწვანე ნარგავების შეფასების შესახებ + ტოპოგრაფიული გეგმა ნარგავებით

სტადია II: მშენებლობის ნებართვის სრული პაკეტი

• ინფორმაცია ქონების საკუთრებაზე (მიწა + შენობა, ასეთის არსებობისას)
• გაპის დამტკიცების ა/ს აქტი ან ინფორმაცია გდგ-ის შესახებ
• წინასაპროექტო კვლევა (ტექ. მდგომარეობა რეკონსტრუქციისას; ზეგავლენა მომიჯნავე ობიექტებზე)
• არქიტექტურული პროექტი
• მშენებლობის ორგანიზების პროექტი (ეტაპები, ხანგრძლივობა, უსაფრთხოება)
• წინასწარი გადაწყვეტილება (ესკიზი) – ასეთის არსებობისას
• საინჟინრო-გეოლოგიური კვლევის ანგარიში + კონსტრუქციული პროექტი
• აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს / სერტიფ. ექსპერტის დასკვნა (II–IV კლ.)
• სანებართვომოსაკრებლის გადახდის დოკუმენტი
• საინფორმაციო დაფის ფოტოსურათები
• გამწვანების პროექტი (გდგ-ის არსებობისას – გდგ-ის ფარგლებში შეთანხმებული)

სპეციალური შემთხვევები

მრავალბინიანი კორპუსის რეკონსტრუქციისას დამატებით სავალდებულოა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის კრების ოქმი. გარემოზე ზემოქმედების შეფასების (გზშ) მოთხოვნის შემთხვევაში – გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტროს გადაწყვეტილება.

NOMOS GEORGIA – სპეციალიზებული სამართლებრივი მხარდაჭერა

NOMOS GEORGIA კომპლექსური სამართლებრივი მომსახურებას სთავაზობს სამშენებლო სექტორის ყველა მონაწილეს: დეველოპერებს, ინვესტორებს, სამშენებლო კომპანიებსა და ქონების მესაკუთრეებს. ჩვენ დაგეხმარებით ნებართვის მოპოვებაში, ადმინისტრაციულ საჩივრების, სამშენებლო ხელშეკრულებების თუ სხვა კომპლექსური პრობლემის გადაჭრაში.

დაგვიკავშირდი ახლავე